不動産登記ってどんなものかご存知ですか？
不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在・地番・地目・地積、家屋番号・種類・構造・床面積など、また、所有者や担保権者の住所・氏名などの内容を法務局に備えられている登記簿（磁気ディスク）に記載（記録）し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにして取引の安全を図る役割を果たしています。
登記簿は、不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成されています。
さらに権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。
例えば、同じ土地が二重に売買などされた場合は（犯罪となるかは別として）、原則として早く登記をした人が名義を取得できます。このように不動産に関しましては、登記(名義変更等)をすることにより、ご自分の権利を守ることができます。
あるいは返済が停滞するなどして不動産が売却されると、先に抵当権を登記している人から優先的に貸付金を回収することができますので、銀行等は融資の際には登記手続きが正しくなされることを重要なポイントの一つとしています。
司法書士は不動産登記手続の専門家であり、土地や建物の売買や融資、相続などの手続きを確実にして皆様方の権利保全のためのサポートをしています。
登記が必要になるとき
表題部について変更がある場合、例えば建物を新築したり取り壊したり、あるいは土地の地目を田から宅地に変更したりしたような場合は、登記をしなければなりません。
しかし、不動産を相続したり買ったりしても登記をしなければならない法的な義務はありません。
それでは何故、登記をする必要があるのかというと、自分が買い受けた不動産の所有権や、自分が他人に対して有する債権の担保として取得した抵当権等を誰に対しても主張するためには登記をしておく必要があるからなのです（対抗力といいます）。
登記をしないことによる法律上の不利益を回避するため登記をしておく必要があります。
不動産を売る場合
不動産を売る場合は必要書類に注意して下さい。
一般的には「権利証」または「登記識別情報通知」、印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）、固定資産税評価証明書、実印等が必要になります。
その他、農地の売買であれば農業委員会の許可書、取締役がその会社との間で売買する場合には株主総会議事録、取締役会議事録等、が必要になります。
不動産を買う場合
不動産を買う場合には、先ず法務局で登記簿謄本（コンピュータ庁では登記事項証明書）を取得して、現在の登記上の名義が誰になっているかを調べることが重要です。
また、その不動産に差押や仮差押の登記、あるいは抵当権等の登記がなされていないか確認することも欠かせません。
これらの登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、競売等により所有権を失ってしまうことになりかねません。
その他、登記簿（登記事項証明書）には、地目や面積（土地の場合）、種類や構造､床面積（建物の場合）等が記載されていますが、これらについては現況と一致していない場合があることに注意してください。
建物を新築したとき
家を新築したときは先ず建物表題登記をすることになります。
これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が記載されます。
この建物表題登記が済むと次に所有権保存登記を申請することになります。
保存登記は、所有権の登記のされてない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、この時にいわゆる権利証が作成されます。
そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされて行きます。
よくある例としては、建物の建築資金について住宅金融公庫や民間の金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。
住所が変わったとき
登記簿（登記記録）の住所は、転居するごとに自動的に変更されるわけではありません。
所有権に関する登記は当事者が自ら登記の申請をする必要があります。
登記簿（登記記録）の住所を変更する登記には、登記簿（登記記録）上の住所から現在の住所に移転したことがわかる資料（現在の住民票、住民票の除票、戸籍の附票等）が必要になります。
ところが、何度も住所を移転した場合、保存期間切れのため住所の移転が証明できない場合もあります。
そのような場合のことを考えると、住所が変わる都度、住所変更登記をした方がよいと思われます。
住宅ローンを完済したとき
土地・建物につけてある抵当権は、債務を担保することを目的として登記されています。その債務は、住宅ローンの返済が終わったときに消滅し、抵当権は当然に消滅します。
しかし、登記簿（登記記録）上の抵当権は、当事者が登記申請をして抹消手続をしないとそのまま残ってしまうので、いろいろな不都合が生じてきます。
例をあげると、抹消手続きをしない間に登記簿（登記記録）上の抵当権者が死亡すると、抹消登記をするのに抵当権者の相続人全員の印鑑が必要になってきたり、抵当権者が行方不明になると、一定の法定手続をとる必要が生じ、手続きがより煩雑なものになってしまいます。
その土地・建物や建物に新たなローンのための抵当権設定や、売却の必要が生じた場合には、貸主や買主からこの消滅になった抵当権の抹消を要求されることになります。そこで、住宅ローンの返済が終わった際には、抵当権の抹消手続はお早めにされることをお勧めします。
権利証とは
建物を新築した場合の「所有権保存登記」、所有権を相続、売買等により取得した場合の「所有権移転登記」、抵当権を設定した場合の「抵当権設定登記」、抵当権を抹消した場合の「抵当権抹消登記」、建物を増築・一部取り壊しした場合の「建物表示変更登記」、建物を解体した場合の「建物滅失登記」などを法務局に申請し、登記簿に記載されると申請書の写し等に「登記済」の印が押され、申請者に返却されます。この書類のことを「登記済証」といいます。
特に所有権を取得した際の登記済証のことを「権利証（登記済権利証）」（横4cm、縦7cmの大きさの赤い印判で、中に「受付年月日と受付番号」が黒字で記載されています）と呼ぶことがあります。登記済証（権利証）は「登記をした際」にしか作成されませんので、再発行はできません。
